Конец аренды в ОАЭ: что вы должны на выходе — и чего закон не позволяет снять с депозита
Конец аренды в ОАЭ: что вы должны на выходе — и чего закон не позволяет снять с депозита
Три PDF за неделю до фургона — это не закон, это сеть
Квартира в Дубае или вилла в Абу-Даби. Ejari или Tawtheeq. Мебель есть или нет. За несколько недель до ключей в чат падают бумаги: клининг «под заезд», покраска всего объекта, «maintenance» с кондиционерами, насосами, щитом, светильниками. Итог подозрительно похож на депозит. Подтекст один: подпиши, заплати — или деньги останутся у нас.
Так выжимают обычных людей на выходе. Не в суде, а бланками. Мы подрядная компания, не юридическая фирма. Сметы мы читаем построчно: для кого эта работа — для съезжающего или для следующего объявления. Если разбор совпадает с тем, что написано в законе, людям нужно это видеть заранее.
Ниже — общее правило для любой сдачи в ОАЭ. Живой пример в конце — одна пачка смет, не «норматив по рынку». Это общая информация, не юридическая консультация. Решают подписанный договор и закон эмирата. Арабский текст закона важнее любого перевода.
Одно правило простым языком
Арендатор возвращает жильё в том виде, в котором принял, минус обычный износ и то, что случилось не по его вине. Собственник держит дом пригодным: конструкции, кондиционирование, воду, электрику, насосы, бассейн, если он есть. Арендатор бережёт чужую вещь, как свою, и чинит то, что сломал сам.
Пока вы живёте — перегоревшую лампу меняете сами. Это быт. На выходе «поставка и монтаж» пакета новых светильников, перемотка помп и заправка фреона — уже не быт. Это содержание актива. Депозит — обеспечение, не бюджет на обновление объекта для следующего жильца.
Договор может сдвинуть часть бытовых обязанностей на вас: уборку, порог мелкого ремонта, иногда покраску. Он не превращает щит бассейна и станцию насосов в «мелочи жильца» только потому, что они попали в один PDF.
Что говорит закон — не пересказ, а статьи
Каркас один на всю страну: федеральный Civil Code. Поверх него — закон эмирата. В Дубае это Law No. 26 of 2007 (с поправками Law No. 33 of 2008). В Абу-Даби — Law No. 20 of 2006. В других эмиратах смотрите местные правила, но федеральные статьи работают везде.
Собственник держит объект пригодным
Unless otherwise agreed by the parties, the Landlord will, during the term of the Lease Contract, be responsible for the Real Property’ maintenance works and for repairing any defect or damage that may affect the Tenant’s intended use of the Real Property.
Dubai Law No. 26 of 2007, Article 16. Официально: dlp.dubai.gov.ae
Пока стороны не договорились иначе, содержание объекта и ремонт любого дефекта, который мешает пользоваться жильём, — на собственнике. Не на съезжающем.
Further, the Landlord will be responsible for any defect, damage, deficiency, and wear and tear occurring to the Real Property for reasons not attributable to the fault of the Tenant.
Dubai Law No. 26 of 2007, Article 17
Износ, недостача и повреждения не по вине арендатора — зона собственника. Выцветшая краска, севший компрессор, насос, который дожил свой моточас, — это эта статья, не ваш депозит.
The Lessor shall maintain the leasehold to keep it fit for utility and carry out all necessary repairs excluding rental repairs during the rental period unless otherwise agreed.
Abu Dhabi Law No. 20 of 2006, Article 7. Официально: services.dari.ae
В Абу-Даби закон сам делит ремонт на два вида. В статье 1: necessary repairs — срочное и то, без чего нельзя пользоваться жильём, это делает lessor. Rental repairs — мелкий привычный ремонт, который по обычаю делает tenant. Статья 14 повторяет: арендатор делает только custom-required или письменно согласованные rental repairs. Перемотка повысительного насоса — не rental repair. Замена разбитого плафона — да.
The lessor shall be obliged to repair any defect in the thing hired which has an effect on the deriving of the intended benefit.
UAE Civil Code, Federal Law No. 5 of 1985, Article 767(1)
Федеральная подложка на все эмираты: дефект, из-за которого нельзя получить ту пользу, ради которой снимали, чинит наймодатель.
Что на арендаторе
The Tenant must pay the Rent on due dates and maintain the Real Property in such a manner as an ordinary person would maintain his own property.
Dubai Law No. 26 of 2007, Article 19
The lessee must take such care of the thing hired as a reasonable man would take of his own property.
UAE Civil Code, Article 776
The lessee must, during the continuance of the lease, carry out such repairs as have been agreed or are customary for him to carry out, and he must clean the thing hired and remove from it any dirt or waste in accordance with custom.
UAE Civil Code, Article 779
Беречь, как своё. Делать то, что привычно или прямо написано. Держать в чистоте. Не больше. Статья 15 закона Абу-Даби добавляет: вода, свет, телефон — ваши счета; «any damages he may cause» — повреждения, которые причинили вы, не износ дома.
Депозит и день ключей
When entering into a Lease Contract, the Landlord may obtain from the Tenant a security deposit to ensure maintenance of the Real Property upon the expiry of the Lease Contract, provided that the Landlord undertakes to refund such deposit or remainder thereof to the Tenant upon the expiry of the Lease Contract.
Dubai Law No. 26 of 2007, Article 20
Депозит берут, чтобы обеспечить содержание на выходе. Остаток обязаны вернуть. Это не второй месяц аренды и не счёт на покраску для объявления.
Upon the expiry of the term of the Lease Contract, the Tenant will must surrender possession of the Real Property to the Landlord in the same condition in which the Tenant received it at the time of entering into the Lease Contract except for ordinary wear and tear or for damage due to reasons beyond the Tenant’s control.
Dubai Law No. 26 of 2007, Article 21
Вернуть в том состоянии, в котором приняли, кроме обычного износа и повреждений не по вашей вине. Если спор — в трибунал, не «подпишите, чтобы закрыть сегодня». В Абу-Даби статья 22 требует сдать объект по истечении срока; что именно чинить — снова статьи 7 и 14 плюс Civil Code.
Две цифры из интернета не выдуманы законом. Депозит «5% без мебели / 10% с мебелью» в Дубае — рыночный обычай, в статье 20 процента нет. Срока «вернуть за 30 дней» в самом Law 26/2007 тоже нет. На практике деньги идут после ключей, осмотра и закрытия коммуналки. Если держат без документов — арендный орган эмирата: Rental Disputes Center в Дубае, Lease Disputes Resolution Committee в Абу-Даби.
Как читать любую смету на выход
Подрядная бумага — не решение суда. Это оферта тому, кто её заказал. Один и тот же метод работает для студии, 1BR и виллы.
- На чьё имя? Собственник, агент или вы. Смета под следующую сдачу — ещё не ваш счёт.
- Это ваш удар — или освежение для рынка? Выцветшая краска и лёгкие потёртости — износ, статья 17 / 21. Новый каркас, шпаклёвка «с нуля», полная перекраска «original» — ремонт актива.
- Это существовало бы, даже если в доме никто не жил? Компрессор, фреон, насос, щит, уличный светильник на солнце — срок службы оборудования. Не «вы плохо жили».
- Лампа в быту или поставка приборов? Перегорела, пока живёте, — меняете. На выходе supply & installation пакета новых светильников — замена фурнитуры собственника, если плафон не разбит.
- Стоит ли AMC / годовой сервис? Если системы уже на контракте, выходной счёт за те же кондиционеры и насосы — второй платёж за ту же работу.
- Коммерческие условия про вас? «50% за бронь», «100% предоплата», «special discount applied» без цифры — условия подрядчика, не тариф арендатора.
- Только потом — договор. Ищите покраску, уборку, порог мелкого ремонта (часто 500 или 1 000 AED за случай). Пункт сдвигает быт. Он не делает помпу лампочкой.
Типичные сети — они одни и те же в любой планировке
Клининг «под заезд». Закон просит чистоту по обычаю (Civil Code 779), не коммерческий move-in package с предоплатой. Оставить пустым, подметённым, без еды и мокрых вёдер — ваше. Самый дорогой PDF агента — нет. Если оставили грязь, удержание по счёту нормально. Если убрали сами — фото пустых комнат утром сдачи.
Покраска всего объекта. Во многих договорах правда есть «tenant shall repaint». Читайте буквально. Где молчит договор, выгорание и мелкие следы — ordinary wear and tear, статья 21. Даже если пункт есть, он не требует строить перегородку, шпаклевать «в ноль» и красить оригиналом всё, включая служебные зоны, в которых нет ваших дыр. Просите разметить: ваши повреждения отдельно, старые стены отдельно.
Кондиционеры, вода, электрика, бассейн. Это necessary repairs и «intended use». Лето без холода, дом без воды, щит бассейна — не быт. Мотор, утечка, заправка, перемотка, подшипники, контактор — собственник, пока не докажут, что агрегат убили вы.
Свет. Лампа в быту — ваша. Пакет новых приборов на сдаче — нет. Уличный светильник убивают солнце и полив, светодиод доживает срок. Платите за разбитый плафон, не за ведомость «всё, что не горит».
Мебель, если объект с мебелью. Логика та же. Износ дивана за два года — не ваш. Порванная обивка, разбитая полка холодильника — ваш. Нужна опись на заезде, иначе спор превращается в слова против слов.
Живой пример: как выглядит сеть на бумаге
Не норматив. Один реальный выход, цифры округлены, имена и адрес убраны. Вилла на несколько спален, Абу-Даби, 2026 год. Арендатору прислали три подрядные сметы одним пакетом.
| Что прислали | Порядок суммы | Как это читается |
|---|---|---|
| Внутренний deep clean, материалы включены, предоплата за бронь | несколько тысяч | Пакет под следующего жильца. Закон просит чистоту, не этот бланк |
| Покраска всех стен «original» плюс каркас и шпаклёвка в служебной ванной | порядка десяти тысяч | Ставка может быть рыночной. Плательщик — нет: это обновление актива и стройка, не заделка следов |
| Кондиционеры с фреоном, повысительные насосы на перемотку, насосы и щит бассейна, «поставка и монтаж» светильников | несколько тысяч | Инженерия и фурнитура дома. Не долг съезжающего |
Вместе — больше двадцати тысяч, как раз около типичного депозита. Если дом сдан чисто и ничего не разбито, честный долг по такой пачке близок к нулю. Мелкое электричество, которое иногда вычленяют «для приличия», — не норматив и не «честная доля». Это потолок спора, и то при доказанной поломке вами.
Тот же шаблон работает на 1BR: вместо помпы бассейна будет щитовая дома и общий чиллер, вместо каркаса ванной — «покрасить все стены, мы так всегда делаем». Читайте строки, не итог.
Готовый шаблон ответа лендлорду или агенту
Если вам прислали раздутую выходную смету, не вступайте в эмоциональный спор и не соглашайтесь с общей суммой. Направьте вежливый, юридически выверенный письменный ответ на английском языке (по email или в официальной переписке):
Dear [Landlord/Agent],
Thank you for sharing the handover estimates. Having reviewed the line items, we note that several charges (including major HVAC maintenance, pump overhauls, and general wall repainting) fall under necessary repairs and ordinary wear and tear, which are the Landlord’s statutory obligations pursuant to Articles 16, 17, and 21 of Dubai Law No. 26 of 2007 (and/or relevant provisions of UAE Civil Code).
Please provide an itemized breakdown distinguishing tenant-caused damage from customary asset upkeep, supported by actual paid invoices and the move-in condition report. We remain ready to settle any verified damages beyond fair wear and tear and expect the refund of the remaining security deposit as required by Article 20.
Шаблон ответа на завышенную выходную смету (готов для копирования)
Что делать на любой сдаче
За 60 дней. Поднять два главных документа вашей правовой защиты: зарегистрированный контракт Ejari (Tawtheeq) и исходный Condition Report (акт приёма-передачи при заезде с подробными фото). Фундамент сильной позиции арендатора — именно эта связка: без первичного акта лендлорду намного проще утверждать, что любые сколы и потёртости появились во время вашего проживания. Прочитать договор: покраска, уборка, порог мелкого ремонта, кто платит сервис кондиционеров, есть ли AMC. Снять каждую комнату при дневном свете — стены, потолки, технику, санузлы, внешние блоки, если есть доступ. Написать агенту: письменный список дефектов до подрядных смет. Список дефектов и бюджет на обновление — разные бумаги.
За 30 дней. Если сметы пришли, не спорить с итогом. Спорить со строками: собственник / арендатор / смотреть, с отсылкой к закону (используйте готовый шаблон письма выше). Независимую смету брать только на то, что действительно ваше. Закрыть DEWA, ADDC или другой счёт эмирата, чтобы коммуналка не стала предлогом держать весь депозит.
За 14 дней и в день ключей. Сделать только свою работу. Не платить 100% вперёд подрядчику агента за чужой refresh. Совместный осмотр днём, тот же маршрут, что на заезде. Выцветшая краска — «износ, оспаривается». Ключи только под датированную расписку. Не подписывать «согласен со всеми удержаниями».
После ключей. Закрывающий коммунальный счёт (DEWA, ADDC) в ту же неделю. Удержание — только поэлементный список и оплаченные инвойсы, не скрин чужой котировки. Если депозит не возвращают — короткое письменное требование со ссылкой на закон, затем орган эмирата (RDC в Дубае / LDRC в Абу-Даби). В споре решают не слова, а документы: активный или закрытый контракт Ejari (Tawtheeq), квитанция депозита и обязательное сопоставление первичного Condition Report при заезде с актом выезда и обеими сериями фото. Если у вас есть входящий акт, бремя доказывания вины за каждый дефект ложится на собственника.
Чего не делать, даже если давят
- Не принимать три PDF за приговор.
- Не финансировать ремонт для следующего жильца ради фразы «закроем сегодня».
- Не путать рыночную ставку и плательщика. Покраска может стоить ровно столько — и всё равно быть не вашей.
- Не путать бытовую лампу и выходной счёт на поставку светильников.
- Не останавливать аренду в знак протеста. В Дубае неуплата через 30 дней после notice — основание для выселения (статья 25). Спорьте отдельно, аренду платите.
- Не игнорировать договор. Пункт про уборку и покраску читайте. Пункт «всё на арендаторе» не отменяет intended use и necessary repairs.
От себя
Знакомые приносят те же бумаги и спрашивают, что из этого их. Мы записали ответ, чтобы он не жил только в переписке. Если полезно — оставьте себе, перешлите дальше.
Наша работа — ремонт и fit-out: длинный объект, понятный объём, готовый дом. Эта страница не про пакет к сдаче ключей. Если планируете такой проект — мы на связи. Если нужно было только прочитать сметы — вы уже нашли, зачем пришли.
Masterwork Space — Фаниль и Марсель Шадмановы. Fit-out и ремонт в Дубае с 2024 года; дом работает с 2008. Торговая лицензия DET 1374445. office@masterworkspace.ae · +971 58 179 1439.
Подрядное чтение типичной практики и открытых формулировок закона. Не юридическое заключение и не обещание, как решит конкретный комитет. Законы и формы договоров меняются. Сверяйте актуальный арабский текст и свой контракт. Если депозит велик — лицензированная консультация.
Частые вопросы
Кто по закону чинит кондиционеры и насосы на выходе?
Собственник. Dubai Law 26/2007, статьи 16 и 17: содержание и износ не по вине арендатора. Abu Dhabi Law 20/2006, статьи 1 и 7: necessary repairs — lessor. Арендатор платит, только если агрегат сломал сам и это докажут.
Должен ли я менять лампочки при сдаче?
Пока живёте — да, это custom / быт (Civil Code 779). На выходе «поставка и монтаж» новых приборов — замена фурнитуры собственника. Платите за разбитый плафон, не за пакет того, что просто дожило срок.
Обязательна ли полная покраска и профессиональный deep clean?
Только если так написано в вашем договоре или есть повреждения сверх износа. Закон Дубая (статья 21) прямо вычитает ordinary wear and tear. Чистота по обычаю — да. Самый дорогой пакет агента с предоплатой — нет.
А если в договоре «всё содержание на арендаторе»?
«Unless otherwise agreed» в статье 16 — реальная оговорка. Она сдвигает быт и мелкий порог. Она обычно не отменяет обязанность держать жильё пригодным (статья 15 Дубая, статья 7 Абу-Даби, Civil Code 767). Конструкции, крупный отказ кондиционера, насосная, щит бассейна всё равно требуют основания и вашей вины.
Могут ли удержать депозит по чужой котировке?
Статья 20 Дубая: вернуть депозит или остаток. Котировка — не понесённый расход. Просите поэлементный список и оплаченные инвойсы. Три непринятые оферты — спор, не закрытое дело.
Куда идти, если депозит не возвращают?
В Дубае — Rental Disputes Center (RDC, rdc.gov.ae), в Абу-Даби — Lease Disputes Resolution Committee (LDRC) при судебном департаменте. Заявление подаётся онлайн. Помните: фундамент позиции арендатора в RDC / LDRC — не эмоции, а связка: активный или закрытый контракт Ejari (Tawtheeq) плюс исходный Condition Report (акт приёма-передачи при заезде с фото). Без первичного акта лендлорду гораздо проще утверждать, что дефекты возникли именно при вас. Также приложите: квитанцию об оплате депозита, финальные справки DEWA/ADDC об отсутствии задолженности, переписку и копии присланных смет.
Можете сделать работы из этой сметы к сдаче?
Эта страница — разбор. В обычной работе мы занимаемся ремонтом и fit-out, а не пакетами к выезду. Если планируете полный проект — напишите. Если нужно было только понять бумаги — ответ уже здесь.